Werden Grundstücke verkauft oder übertragen, geht es meist um hohe Werte. Entsprechend hohe Steuerlasten entstehen. Im Vorfeld müssen unbedingt die steuerlichen Folgen geprüft werden — sprechen Sie uns also rechtzeitig an.
Werden aus einem Betrieb heraus Grundstücke veräußert, ist das immer steuerpflichtig. Die entstehenden Gewinnspitzen werden aktuell durch die Tarifglättung gemildert. Wenn Sie eine Reinvestitionsrücklage bilden, können Sie eine Besteuerung — zumindest vorübergehend — vollständig vermeiden.
Möglich ist das, wenn Grundstücke, Gebäude oder Wald (einschließlich Fläche) verkauft werden. Voraussetzung ist dabei unter anderem, dass die Objekte schon mindestens sechs Jahre zum Betrieb gehören.
Beispiel 1: Landwirt Meyer verkauft im Juli 2 026 ein Grundstück für 500.000 €. Das Grundstück befindet sich seit neun Jahren in seinem landwirtschaftlichen Betriebsvermögen. In der Bilanz steht es mit einem Buchwert von 100.000 €.
Folge: Der Grundstücksverkauf erhöht den steuerpflichtigen Gewinn des Wirtschaftsjahres (WJ) 2026/2027 um 400.000 € (Verkaufserlös von 500.000 € abzüglich des Buchwertes von 100.000 €).
a) Auswirkung der Tarifglättung: Weil er das Grundstück aus einem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb verkauft, profitiert Meyer von der Tarifglättung. Die Einkommensteuer wird dabei so berechnet, als wenn sich der Gewinn gleichmäßig auf drei Jahre verteilt, im Beispielsfall auf die Jahre 2026 bis 2028. Das kann erhebliche Entlastungen durch niedrigere Steuersätze bringen. Verkauft Meyer das Grundstück noch im Wirtschaftsjahr 2025/2026, würde die Glättung sogar auf sechs Jahre erfolgen: der Gewinn würde jeweils zur Hälfte den Jahren 2025 und 2026 zugerechnet werden und damit den Glättungszeiträumen 2023 bis 2025 sowie 2026 bis 2028. Wer mit seinen Einkünften ohnehin schon den Spitzensteuersatz erreicht hat, hat keinen Vorteil aus der Tarifglättung.
b) Reinvestitionsrücklage: Da Landwirt Meyer das Grundstück schon seit mehr als sechs Jahren in seinem Betriebsvermögen hat, darf er den Gewinn von 400.000 € ganz oder zum Teil in eine Reinvestitionsrücklage gemäß § 6b Einkommensteuergesetz einstellen — die Fachleute sprechen auch von der „6b-Rücklage“. Diesen unversteuerten Gewinn kann er dann auf die Anschaffungs- oder Herstellungskosten von Reinvestitionen übertragen.
Zum Beispiel:
Tarifglättung und Reinvestitionsrücklage sind nicht mehr möglich, wenn ein „gewerblicher Grundstückshandel“ vorliegt. Das droht insbesondere beim Baulandverkauf, wenn sich der Verkäufer zuvor an der Erschließung beteiligt hat oder an der Entstehung von Bauland beteiligt war.
Beispiel 2: Landwirtin Müller hat seit Jahrzehnten eine Grünlandfläche mit einem Buchwert von 20.000 €. Die Fläche wird nun als Bauland ausgewiesen. Müller wird zehn Bauplätze für ca. 600.000 € verkaufen können. Die Gemeinde ist aber nicht bereit, die Erschließung zu bezahlen, das soll Müller übernehmen.
Folge: Wenn Müller ihre Fläche parzelliert und als einzelne Bauplätze verkauft, gilt das immer noch als Verkauf von landwirtschaftlichem Anlagevermögen. Sie könnte mit dem Gewinn von der Tarifglättung profitieren oder ihn in eine Reinvestitionsrücklage einstellen. Würde Müller nun das Bauland selbst erschließen oder damit ein Unternehmen beauftragen, würde bei ihr ein gewerblicher Grundstückshandel entstehen. Dann gäbe es weder die Tarifglättung noch eine Reinvestitionsrücklage — zusätzlich fiele noch Gewerbesteuer an. Erschließt die Gemeinde die Grundstücke oder beauftragt ein Unternehmen damit, ist das anders: Auch wenn Müller diese Erschließung bezahlt, aber nicht selbst daran mitwirkt, liegt kein gewerblicher Grundstückshandel vor.
Die Verträge, die mit Kommunen und Erschließungsträgern gemacht werden, sind komplex und von Fall zu Fall unterschiedlich. Sie müssen frühzeitig und wiederholt steuerlich geprüft werden. Das gleiche gilt, wenn Sie sich mit Anträgen und weiteren Aktionen dafür engagieren, dass eine Fläche überhaupt zu Bauland wird.
Wird eine Fläche im Privatvermögen verkauft, führt das grundsätzlich nicht zu Einkommensteuer. Aber auch hier lauern Steuerfallen.
Beispiel 3 — Schlafender Betrieb: Heidi Schulz hat eine Fläche von 2 ha von ihrem Vater geerbt. Die möchte sie verkaufen und den Erlös in ihr privates Einfamilienhaus investieren. Nach einigen Nachforschungen bekommt sie heraus, dass die Fläche seit 1970 verpachtet ist, davor hatte ihr Großvater sie bewirtschaftet.
Folge: Ihr Großvater hatte mit der Bewirtschaftung der Fläche einen landwirtschaftlichen Betrieb, die 2 ha gehörten zum Betriebsvermögen. Das ist grundsätzlich auch nach einer über 50-jährigen Verpachtung noch heute so. Es muss dann sorgfältig geprüft werden, ob das Grundstück irgendwann aus dem Betriebsvermögen ausgeschieden ist, beispielsweise aufgrund einer erklärten Betriebsaufgabe, einer versteuerten Entnahme oder weil alte Übergangsregelungen genutzt werden können. Finden sich derlei Ausnahmen nicht, muss Heidi Schulz den Verkauf versteuern — dabei kann sie unter Umständen die Tarifglättung oder die Reinvestitionsrücklage nutzen.
Beispiel 4 — Spekulationsgeschäfte: Hauke Baumann hat im Jahr 2018 ein Grundstück mit Doppelhaus gekauft und vermietet. Um im Betrieb investieren zu können, soll das Objekt im Jahr 2026 wieder verkauft werden.
Folge: Da zwischen Anschaffung und Verkauf des Grundstückes weniger als zehn Jahre vergangen sind, muss Baumann den Veräußerungsgewinn als „privates Veräußerungsgeschäft“ versteuern. Dabei gibt es keinerlei Vergünstigungen wie z. B. eine Reinvestitionsrücklage.