Werden mit einem Gebäude Einkünfte erzielt, mindern die Kosten dafür in jedem Fall die Steuern — egal, ob das Gebäude für den Betrieb oder für die private Vermietung genutzt wird. Die Frage ist, wie schnell sich die Kosten auswirken. Die Unterschiede können groß sein: Ob sie nun als Betriebsausgabe bzw. Werbungskosten sofort abgesetzt werden oder im Zuge der Abschreibung auf bis zu 50 Jahre verteilt werden.
Renovierungskosten sind grundsätzlich sofort als Betriebsausgabe oder Werbungskosten absetzbar. Bei bilanzierenden Betrieben gilt das im Wirtschaftsjahr der Maßnahme, bei Gebäuden im Privatvermögen im Kalenderjahr der Zahlung. Handelt es sich um Mietwohnhäuser im Privatvermögen, darf der Abzug auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden.
Auch bei sehr hohen Kosten kann es zulässig sein, diese sofort abzuziehen, beispielsweise, wenn das Dach neu gedeckt oder die Gebäudeheizung ausgetauscht wird. Auch Maßnahmen zur Wärmedämmung wie eine Fassadenverkleidung können sofort abzugsfähig sein.
In bestimmten Fällen können die Kosten aber nur auf einen längeren Zeitraum geltend gemacht werden, indem sie mit dem Gebäude abgeschrieben werden. Die wichtigsten Fälle zeigen wir in den folgenden Beispielen.
Beispiel 1 Nutzfläche vergrößern: Elke Schulz hat in ihrem Betrieb ein Gebäude mit Flachdach. Sie ist die ständigen Undichtigkeiten leid und ersetzt das Dach durch ein Satteldach. Dabei entsteht ein Bodenraum, den sie aber nicht nutzt.
Folge: Wenn ein altes durch ein neues Dach ersetzt wird, ist das grundsätzlich sofort abzugsfähig. Wenn dadurch aber die Gebäudefläche vergrößert wird — und sei es nur durch ungenutzten Bodenraum — handelt es sich um „nachträgliche Herstellungskosten“. Der gesamte Aufwand muss dann zum Gebäudebuchwert hinzugerechnet und gemeinsam mit ihm abgeschrieben werden. Würde durch das Satteldach nur ein höherer Raum entstehen, beispielsweise in einer Maschinenhalle, könnten die Kosten sofort abgesetzt werden.
Beispiel 2 Kosten aufteilen: Hans Bauer baut in seinem Miethaus das Dachgeschoss aus, dabei entsteht eine neue Wohnung. Gleichzeitig renoviert er im Erdgeschoss die vorhandene Wohnung.
Folge: Durch den Dachgeschossausbau wird die Nutzfläche erweitert, die Kosten müssen als nachträgliche Herstellungskosten mit dem Gebäude abgeschrieben werden. Dazu gehören dann alle Kosten, die bautechnisch mit dem Ausbau zusammenhängen. Die Renovierungskosten im Erdgeschoss können trotzdem sofort abzugsfähig sein, auch wenn beide Maßnahmen gleichzeitig stattfinden. Hans Bauer sollte sich getrennte Rechnungen für Ausbau und Renovierung ausstellen lassen. Aus diesen sollte ersichtlich sein, dass beide Maßnahmen bautechnisch voneinander unabhängig sind.
Schon die Kosten für das Aufsetzen einer Dachgaube müssen abgeschrieben werden, wenn sich die Nutzfläche um nur wenige Quadratmeter vergrößert. Wird in dem Zusammenhang das gesamte Dach erneuert, darf aufgeteilt werden: Nur die Kosten in Zusammenhang mit der Gaube sind abzuschreiben, die restlichen Kosten dürfen sofort abgezogen werden.
Beispiel 3 Standard verbessern: Claudia Warnken hat von ihren Eltern ein sehr einfach ausgestattetes Häuschen geerbt. Bevor sie es vermietet, renoviert sie das Haus ordentlich durch: Die einfach verglasten Fenster werden durch Isolierglasfenster ersetzt. Das Bad bekommt Dusche und Waschbecken. Die gesamte Elektroinstallation wird auf zeitgemäßen Stand gebracht, zudem eine Zentralheizung eingebaut.
Folge: Wird der Gebäudestandard angehoben, führt das zu nachträglichen Herstellungskosten, die mit dem Gebäude abgeschrieben werden müssen. Ob das hier der Fall ist, muss Claudia Warnken mit ihrem Steuerberater sorgfältig untersuchen. Die Finanzverwaltung schaut auf vier Bereiche: Heizung, Fenster, Elektro- und Sanitärinstallation. Wird der Standard in drei von vier Bereichen angehoben, z. B. von einfach auf mittel, muss der gesamte Aufwand abgeschrieben werden. Auf den ersten Blick scheint das hier so zu sein. Aber Achtung: Verglichen wird mit dem Standard im Jahr des Baus oder Kaufs des Hauses. Bei einem z. B. im Jahr 1940 gebauten Haus waren Ofenheizung und einfach verglaste Fenster durchaus mittlerer Standard.
Wenn Sie ein gerade gekauftes Gebäude renovieren, können auch diese Kosten sofort abziehbar sein. Zum einen gelten auch hier die Grundsätze aus den Beispielen 1 bis 3. Es kommen jedoch noch einige Hürden hinzu.
Beispiel 4 Kosten für Nutzungsbereitschaft: Birgit Schmidt hat ein Gebäude gekauft, das sie vermieten möchte. Dafür muss sie jedoch die zum Kaufzeitpunkt nicht mehr zulässige Heizung ersetzen.
Folge: Für sich genommen, könnten die Kosten für den Ersatz der Heizung sofort abgezogen werden. In diesem Fall ist die neue Heizung aber erforderlich, um das Gebäude erstmals nutzen zu können. Daher müssen die Kosten gemeinsam mit dem Kaufpreis des Gebäudes abgeschrieben werden.
Beispiel 5 Die 15 %-Grenze: Ernst Garbe hat ein bebautes Grundstück für 1,2 Mio. € gekauft. Davon entfallen 200.000 € auf das Grundstück und 1 Mio. € auf das Gebäude. In den ersten drei Jahren renoviert Ernst Garbe das Gebäude, dafür wendet er 240.000 € auf. Durch die Baumaßnahmen wird weder die Nutzfläche erweitert noch der Standard verbessert.
Folge: Wird innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf ein Gebäude instandgesetzt und modernisiert und fallen dafür mehr als 15 % der Anschaffungskosten an, liegen „Anschaffungsnahe Herstellungskosten“ vor. Die müssen gemeinsam mit dem Gebäude abgeschrieben werden. Das gilt auch dann, wenn es sich um eigentlich sofort abzugsfähige Renovierungskosten handelt.
Ernst Garbe hat die Grenze mit 24 % (240.000 € Aufwand zu 1 Mio € Kaufpreis Gebäude) überschritten. Hätte er Maßnahmen im Umfang von 100.000 € auf das vierte Jahr nach der Anschaffung verschoben, wären die gesamten 240.000 € in den jeweiligen Jahren sofort abzugsfähig.
Fazit So vielfältig, wie die Gebäude und Renovierungsmaßnahmen sind, so komplex sind auch die steuerlichen Regeln. Sprechen Sie uns unbedingt schon im Vorfeld der Baumaßnahme an. Gerne erläutern wir Ihnen den für Sie günstigsten Weg.
BMF-Schreiben vom 26. Januar 2026