Wird ein Grundstück verkauft, auf dem beispielsweise Gebäude oder Wald stehen, ist es für die Steuern wichtig, den Kaufpreis im Kaufvertrag aufzuteilen. Dem Notar reicht es aus, nur das Grundstück genau zu benennen – denn alles, was fest mit Grund und Boden verankert ist, wird automatisch mitverkauft. Also müssen Sie selbst aktiv werden.
Die verlässlichsten Werte bekommt man von einem vereidigten Sachverständigen. Das ist aber auch am teuersten. Weil auch das genaueste Gutachten immer nur eine Schätzung ist, gibt es einen gewissen Spielraum, den Sie für sich nutzen können.
Grundstück Nr. 1: Das erste Grundstück ist mit einer Lagerhalle und einem Gewächshaus bebaut.
Kaufpreisaufteilung: Der Kaufpreis muss auf folgende steuerliche Wirtschaftsgüter aufgeteilt werden: Grundstück, Gebäude (auch Gewächshäuser sind steuerlich Gebäude) sowie Betriebsvorrichtungen wie z. B. die Heizung und Schattierungsanlagen im Gewächshaus. Auch Produktionsanlagen oder Vorratssilos sind Betriebsvorrichtungen.
Die Aufteilung ist schon wichtig für die Grunderwerbsteuer: Sie fällt nur auf den Kaufpreis von Grundstück und Gebäude an, aber nicht auf den für die Betriebsvorrichtungen.
Die Aufteilung hat aber auch Auswirkungen auf die Einkommensteuer. Dabei sind die Interessen von Käufer und Verkäufer unterschiedlich. Für den Käufer ist es in der Regel am günstigsten, viel Kaufpreis den Betriebsvorrichtungen zuzurechnen, dafür kann er Investitionsabzugsbeträge und Sonderabschreibungen geltend machen. Den Kaufpreis der Gebäude kann er wenigstens abschreiben, aus dem Kaufpreis für Grund und Boden hat er vorerst keine Gewinnminderung.
Der Verkäufer hingegen wird lieber einen höheren Kaufpreisanteil dem Grund und Boden und dem Gebäude zurechnen wollen. Veräußerungsgewinne daraus kann er möglicherweise steuerneutral in Reinvestitionsrücklagen einstellen. Gewinne aus dem Verkauf von Betriebsvorrichtungen sind hingegen sofort steuerpflichtig.
Grundstück Nr. 2: Es handelt sich um ein Forstgrundstück, auf dem Fichten stehen.
Kaufpreisaufteilung: Grundstück und aufstehender Wald.
Hier ist es mit der Grunderwerbsteuer etwas komplizierter. Grundsätzlich sind Bäume Teil des Grundstücks, weil sie fest damit verbunden sind – dann fällt auf den gesamten Kaufpreis Grunderwerbsteuer an. Das ist anders, wenn die Bäume einmal zum späteren Einschlag angepflanzt wurden. Oft erkennt man das an den in Reihe stehenden Bäumen. In diesem Fall sind die Bäume „Scheinbestandteil“. Auf den darauf entfallenden Kaufpreisanteil muss keine Grunderwerbsteuer gezahlt werden.
Der Käufer möchte für die Einkommensteuer tendenziell einen höheren Anteil des Kaufpreises dem Wald zugerechnet haben. Der Verkäufer wird mehr dem Grundstück zurechnen wollen. Reinvestitionsrücklagen aus Grundstücksverkauf kann er auch auf gekaufte Grundstücke übertragen.
Aus der Kaufpreisaufteilung ergeben sich noch weitere Fragen, z. B. zur Umsatzsteuer. Besondere Sorgfalt ist nötig, wenn Sie als Käufer Reinvestitionsrücklagen (§ 6b EStG) auf den Kaufpreis übertragen wollen. Sprechen Sie die Kaufpreisaufteilung im Vorfeld mit uns ab.