Die neue Grundsteuer ist da
Seit Jahren laufen die Vorbereitungen für die neue Grundsteuer, welche nun ab dem 01.01.2025 gilt.
Nach der Schaffung eines neuen Grundsteuergesetzes für Baden-Württemberg im November 2020 mussten in den vergangenen zwei Jahren 43 Millionen Grundsteuererklärungen durch jeden Grundstückseigentümer erstellt und an die Finanzämter übermittelt werden.
Viele Bundesbürger haben inzwischen vom Finanzamt ihre Grundsteuerwert- bzw. Grundsteuermessbetragsbescheide erhalten. Den Inhalt dieser Bescheide haben auch die Gemeinden und Kommunen elektronisch erhalten, um mit Hilfe dieser neuen Berechnungsgrundlagen die neuen Hebesätze für die Grundsteuer A und B zu ermitteln, die ab dem 1. Januar 2025 gelten. Welche Auswirkungen nun die Reform des Grundsteuerrechts auf jeden einzelnen Grundstückseigentümer hat, zeigt sich in den ergangenen neuen Grundsteuerbescheiden durch die Kommunen.
Im Gesetzesauftrag an die Landesregierung für die Schaffung eines neuen Grundsteuergesetzes in Baden-Württemberg wurde vorgegeben, dass die erhobene Grundsteuer nach der Reform in etwa so hoch sein soll wie vorher. Diese „Aufkommensneutralität“ hat das Finanzministerium in Stuttgart zum Anlass genommen, ein Transparenzregister zu erstellen, in dem jeder Bürger die Hebesätze für das Grundvermögen (Grundsteuer B) vor und nach der Reform genau einsehen kann. Unter fm.baden-wuerttemberg.de/transparenzregister/ hat jeder die Möglichkeit, darin Einsicht zu nehmen. Dieses Register zeigt, wie hoch die Hebesätze nach der Reform sein müssten, um „aufkommensneutral“ die neue Grundsteuer umzusetzen. „Aufkommensneutralität“ bedeutet, dass die Einnahmen der Kommunen aus den Bereichen der Grundsteuer A und B (jeweils getrennt gesehen) insgesamt in etwa gleich hoch sein sollen wie vor dem 01.01.2025. Dabei bedeutet dies nicht, dass es zwischen den Eigentümerinnen und Eigentümern keine Belastungsverschiebungen gibt.
Über die Höhe der Hebesätze als Grundlage für die Grundsteuerbescheide der Kommunen entscheidet jede Kommune ganz alleine. Dazu müssen die Kommunen die ihnen vorliegenden Grundsteuermessbetragsbescheide der Finanzämter (derzeit fehlen viele Millionen Bescheide, welche noch nicht durch die Finanzämter erstellt wurden) auf die bisherigen Grundsteuereinnahmen umlegen und daraus den neuen Hebesatz ermitteln.
Nach den bisher bekannten Bescheiden ist klar, dass die Grundsteuer B (Grundvermögen) für die Grundstückseigentümer teurer wird, welche größere Grundstücke besitzen. Dies liegt in der Logik des neuen Grundsteuergesetzes Baden-Württemberg, da dieses als reines Bodenwertmodell ausgestaltet wurde und nur die Größe des Grundstückes multipliziert mit dem Bodenrichtwert als Berechnungsgrundlage dient. Profitieren - und damit weniger bezahlen als bisher - werden insbesondere Eigentümer von Teileigentumswohnungen in Mehrfamilienhäusern, welche tendenziell einen kleinen Grund- und Bodenanteil besitzen.
Zu den „Verlierern“ der Grundsteuerreform zählen die Land- und Forstwirte in der eigenen Grundsteuer A. Die Grundlage der Ermittlung des Grundsteuerwertes im Bereich der Land- und Forstwirtschaft wurde kaum verändert und ist in ganz Deutschland gleich. Doch durch die Herausnahme der Wohnanteile aus dem Betriebsvermögen der Land- und Forstwirtschaft, sowie aller anderen gewerblichen Anteile auf den Hofstellen in die Grundsteuer B, hat sich die Summe der Grundsteuer, welche in Grundsteuer A und B zu bezahlen ist, deutlich erhöht. Zusätzlich haben die Gutachterausschüsse bei der Festlegung der Bodenrichtwerte für die Hofstellen in den Randbereichen, aber auch in den Außenbereichen, sehr hohe Werte festgelegt. Oftmals erfolgte dies nur pauschal mit einem prozentualen Abschlag auf das nächstgelegene Wohn- oder Gewerbegebiet. Diese viel zu hohen, realitätsfremden Bodenrichtwerte schlagen nun über eine hohe Grundsteuer B voll durch.
Da jede Kommune selbst für die Festlegung der Hebesätze verantwortlich ist, kann nur im direkten Kontakt zu Ortschafts- und Gemeinderatsmitgliedern im dargelegten Einzelfall auf die extremen Verwerfungen hingewiesen werden. Oftmals ist den einzelnen Kommunen die Dimension dieser „Verschiebungen“ der Grundsteuerbelastungen zuungunsten der Landwirtschaft nicht klar. Hier kann nur jeder einzelne Betroffene aktiv werden und den Gutachterausschüssen und kommunalen Ansprechpartnern die Verwerfungen aufzeigen.
Auch das Finanzgericht in Stuttgart hat sich bereits mehrfach mit der möglichen Verfassungswidrigkeit des Landesgrundsteuergesetzes BW befassen müssen. Viele Verfahren wurden negativ beschieden und abgewiesen. Jedoch sind inzwischen zwei Verfahren vor dem höchsten Finanzgericht in München beim Bundesfinanzhof anhängig (Aktenzeichen BFH II R 26/24 und BFH II R 27/24). Dort geht es um die Frage, ob die einfache Art der Ermittlung der Grundsteuerwerte nur mit „Fläche x Bodenrichtwert“ verfassungskonform sein kann. Ein Einspruch kann nur beim Finanzamt (innerhalb der Rechtsbehelfsfrist) gegen diese Bescheide eingelegt werden, nicht jedoch gegen den Grundsteuerbescheid der Kommune selbst. Auch hat ein Einspruch keine aufschiebende Wirkung bezüglich der Bezahlung der Grundsteuer an die Kommune.
Am Ende wird alles gut! Und wenn es noch nicht gut ist, ist es noch nicht das Ende. Bei der Grundsteuer bleibt jedenfalls zu hoffen, dass insbesondere bei der Grundsteuer A die Kommunen sich nochmals intensiv mit den Verwerfungen in vielen Fällen befassen und tragfähige Lösungen finden.
Andreas Knäuer, LGG Steuerberatung GmbH