Immobilien: Vorsicht bei verbilligter Vermietung
Wer seine Immobilien zu günstig vermietet, hat nicht nur weniger Einnahmen, sondern muss im Zweifel auch höhere Steuern zahlen. Dabei gelten unterschiedliche Regelungen für Privat und Betriebsvermögen.
66 %-Grenze im Privatvermögen
Wer Immobilien im Privatvermögen hat, ist vor steuerlichen Nachteilen sicher, wenn für Wohnungen mindestens 66 % der ortsüblichen Miete eingenommen werden.
Beispiel: Viola Schulte vermietet eine Eigentumswohnung, die zu ihrem Privatvermögen gehört. Sie ist mit den Mietern weder verwandt noch näher bekannt, sie sind jedoch angenehm und zuverlässig. Daher hat Viola Schulte die Miete seit längerer Zeit nicht erhöht. Die übliche Miete in der Gemeinde ist aber stetig gestiegen – im Laufe der Zeit hat sich so eine verbilligte Vermietung ergeben.
Folge: Solange die erhaltene Miete noch mindestens 66 % der ortsüblichen Miete beträgt, ergeben sich keine negativen Folgen. Viola Schulte darf die vollen Aufwendungen als Werbungskosten von den Mieteinnahmen abziehen.
Liegt die Miete unter der 66 %-Grenze, kann die Abzugsfähigkeit der Aufwendungen gekürzt werden. Spätestens, wenn die Miete weniger als 50 % der ortsüblichen Miete beträgt, sind auch die Aufwendungen nur noch mit entsprechendem Anteil als Werbungskosten abzugsfähig.
Vor allem wenn höhere Kosten, beispielsweise für eine Renovierung, anfallen, sollte die 66 %-Grenze eingehalten werden, damit diese Ausgaben voll abgezogen werden können.
Keine klaren Grenzen im Betriebsvermögen
Im Betriebsvermögen gibt es keine verlässlichen Grenzen. Zu steuerlichen Nachteilen kommt es aber nur, wenn die verbilligte Vermietung persönliche Gründe hat.
Beispiel: Hermann Schmidt hat ein ehemaliges Mitarbeiterwohnhaus im Betriebsvermögen seines Handwerksbetriebes. Nachdem die Mieter ausgezogen sind, möchte nun der Sohn in das Haus einziehen. Er soll möglichst wenig Miete zahlen.
Folge: Wird das Haus dem Sohn verbilligt vermietet, geschieht das aus persönlichen Gründen. Vater Schmidt darf dann zwar alle Kosten als Betriebsausgabe abziehen. Doch seinem betrieblichen Gewinn muss er eine Nutzungsentnahme zurechnen, die so hoch ist wie die Verbilligung gegenüber der ortsüblichen Miete. Zahlt der Sohn z. B. nur 70 % der ortsüblichen Miete, muss Schmidt als Nutzungsentnahme 30 % aller Aufwendungen hinzurechnen.
Gefährlich wird es, wenn eine Miete von weniger als 10 % der ortsüblichen Miete gezahlt wird. Dann geht das Finanzamt von einer unentgeltlichen Überlassung aus und es droht die steuerpflichtige Entnahme aus dem Betriebsvermögen zum Verkehrswert des Wohnhauses.
Auf die Nebenkosten achten
Für die Berechnung der ortsüblichen Miete ist vor allem der Mietspiegel maßgebend. Dort findet man jedoch nur die Kaltmiete. Ortsübliche Miete meint jedoch die Kaltmiete zuzüglich aller Nebenkosten, die auf den Mieter umgelegt werden könnten. Die gezahlte Miete berücksichtigt dagegen nur die Nebenkosten, die der Mieter auch tatsächlich überweist.
Zu den steuerlichen Fragen rund um Ihre Immobilien beraten wir Sie gerne.
§ 21 Abs. 2 EStG, OFD Frankfurt vom 20. September 2024 zur ortsüblichen Miete.