Mietwohnungen: Mit oder ohne Darlehen übertragen?

Wenn Immobilien unentgeltlich übertragen werden, denkt man als Erstes an die Erbschaftssteuer. Diese muss natürlich geprüft werden. Wenn Darlehen mit im Spiel sind, gibt es aber auch Tücken bei der Einkommensteuer.

Beispiel: Friederike Meyer möchte ein privates Mietwohnhaus unentgeltlich auf ihren Sohn übertragen. Der wird es weiterhin vermieten. Für den Kauf des Hauses hatte Meyer ein Darlehen aufgenommen, das noch mit 200.000 € valutiert. Zum Übertragungszeitpunkt ist die Immobilie 400.000 € wert. Meyer hat sie vor acht Jahren für 300.000 € gekauft.

Alternative A: Meyer überträgt das Haus, das Darlehen bleibt aber weiter auf ihren Namen bestehen.

Folge: Friederike Meyer konnte die Darlehenszinsen bisher steuerlich als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (V+V) abziehen. Das endet bei dieser Alternative mit der Übergabe: Meyer kann die Zinsen nicht mehr abziehen, weil sie das mit dem Darlehen finanzierte Haus verschenkt hat. Der Sohn kann die Zinsen ebenfalls nicht abziehen, weil er nicht Darlehensschuldner ist, selbst dann, wenn er die Zinsbeträge an die Mutter erstatten sollte.

Alternative B: Meyer überträgt das Haus, gleichzeitig wird der Sohn Darlehensschuldner.

Folge: Der Sohn darf die Darlehenszinsen nun als Werbungskosten abziehen.

Die Übertragung würde aber bei der Mutter zu einem steuerpflichtigen Spekulationsgewinn von über 50.000 € führen. Das hat folgenden Grund:

Die Darlehensübernahme des Sohnes wird steuerlich als Kaufpreis beurteilt. Damit hat die Mutter das Haus anteilig an den Sohn verkauft. Den Anteil berechnet man nach dem Verhältnis Wert des Hauses (400.000 €) zu übernommenem Darlehen (200.000 €). Friederike Meyer hat das Haus bei dieser Alternative nur zur Hälfte an den Sohn verschenkt und zur anderen Hälfte verkauft, eine sogenannte „teilentgeltliche Übertragung“. Der verschenkte Teil ist für die Einkommensteuer unproblematisch. Schwieriger wird der verkaufte Teil. Der Sohn hat die Hälfte des Hauses gekauft und berechnet davon künftig die Abschreibungen, auch das hat noch keine großen Auswirkungen. Das teure Problem liegt darin, dass die Mutter das Haus zur Hälfte verkauft hat. Da sie das Haus vor weniger als 10 Jahren gekauft hat, führt das zu einem steuerpflichtigen Spekulationsgewinn – nach den genannten Werten überschlägig etwa 50.000 €, die sie mit Ihrem persönlichen Steuersatz versteuern muss.

Den Spekulationsgewinn könnte Friederike Meyer vermeiden, indem sie mit der Übertragung wartet, bis die 10-Jahresfrist überschritten ist, dann endet die Steuerpflicht.

Sprechen Sie uns frühzeitig an, wenn Sie Immobilien übertragen oder verkaufen möchten.

BFH-Urteile vom 11. März 2025, IX R 17/24 und vom 3. Dezember 2024, IX R 2/24